日本投资预警:千万别当了垃圾房产的接盘侠

华牛财经   2018-08-02 10:10  

对于期望在日本购房投资的朋友来说,接触日本房产往往是通过中介,近期小编就发现有些不良中介向国内投资人士推介一些廉价的日本中小城市或郊区房产,有的甚至只要折合不到100万人民币就能买一套,这个价格确实很吸引人。但是小编还是劝大家要对房产所在地的人口、经济和租售情况提前了解,不然很可能陷入了圈套。

日本的大都市挤满了年轻人,中小城市则几乎全是老年人,这是日本的现状,日本的中小城市甚至都市的郊区,房地产市场是很弱的,也是很难租出去的。有的中介所谓的包租一年甚至包租三年,都是自掏腰包给你租金,房子还是那个房子,等到你坐了飞机飞过去,才发现悔之晚矣。

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日本的老龄化和城市化让中小城市的房产陷入了几乎无人问津的程度,很多房产甚至已经废弃。和国内不同,拥有房屋的成本也要花很多钱。我们可以先来看看它的成本。

不动产税/房产税

每个日本地方的不动产税的税率不一样,一般由市政当局决定的,我们取个平均值1.4%的税,这是每年都要交的。建筑部分是全额缴纳,土地部分一般为1/6,只要你的房子不超过60.5坪(约合200平方米)。

城市规划税

根据城市规划法,对城市化地区的土地和建筑物征税,中小城市和都市的郊区都有这种税,与固定资产税一样,每年1月1日对拥有土地和房屋的人征税。税率可能因市政当局而异,但一般为0.3%。与房产税一样,住宅用地也有特殊优惠。200平方米以下的缴纳额度为1/3,超过200平方米的缴纳额度为2/3。

火险

即使您实际上并不居住,如果您考虑火灾或紧急自然灾害,火灾保险也是必不可少的。根据建筑物的结构和位置,建设年限等,每年的保险费约为几万日元。如果碰到火灾房屋烧毁了,日本政府可不给你兜底。

公用事业,供水费

哪怕房子没有人居住,你也将签订电力,煤气和供水等合同。即使你不使用它,您也必须支付基本费用。这一点有点像国内的一些商业用电规则,有个基本电费、基本水费在里面。

老房子的维修费用和维护成本

老房子榻榻米等腐烂,需要更换,墙面粉刷,树木修剪等等。根据老化的进度,可能需要进行大修。例如,发生泄漏的屋顶,屋顶的瓦片,如拱腹腐烂,这取决于修复工作的内容,几万到几百万日元都有可能。

让我们大致计算一下,生活在南京的张先生购买了日本冈山县的一座房子,每年的费用是多少。木结构20年,土地固定资产价值720万日元,建筑物固定资产价值500万日元。

部分应用于土地:7200000日元×1/6×1.4%= 16800日元

部分应用到建筑:5000000日元×1.4%=70000日元

城市规划税:22200日元

部分应用于土地:7200000日元×1/3×0.3%= 7200日元

部分应用到建筑:5000000日元×0.3%= 15000日元

火灾保险费:10000日元

公用事业费用和水代:35000日元

维修费用:154000日元

两年去一次的往返费用:90000日元

合计:420000日元

这还不算交易环节产生的经纪费、印花税、所有权转让登记费等等流转税费。

对于投资者来说,一年42万日元感觉已经是最低的费用了。也许投资和会说,我每年可以有80万日元的租金收入,但不幸的是,你得先租出去,而且租金也要纳税。

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日本的房屋有60%以上都是木结构,木结构的房屋不仅维修费用高昂,而且贬值的非常厉害,日本的二手房买卖不活跃,木结构的二手房就几乎没有成交了。很多日本人的木结构房屋都在等着有人接盘,如果没有人接盘的话,那就只剩拆除了。每坪(约3.3平方米)的拆卸成本在四到六万日元之间。如果是一般的房子(约35坪),将是140万日元到210万日元的拆除费用,可以说,拆也拆不起。所以对于中国买家,日本人是相当欢迎的,哪怕降价也要把手里头的烫手山芋给扔出去。

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责任编辑:林夕 关键词: 房地产 日本 投资 房产投资 日本投资

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